С разясненията на основните термини, които се използват в нашия бранш, искаме да помогнем на нашите клиенти да се ориентират в материята и да имат възможност за избор.

Инвестиционно проектиране
Инвестиционното проектиране е изработването на проекти за строителство. Те са следващото ниво на проектиране след устройствените планове и проекти. Могат да се изработват двуфазно, еднофазно или комплексно – заедно с подробните устройствени планове. В идейната фаза (идеен проект) се решават всички основни елементи на строежа в идеен вид. Необходим е за решаването на концепционални въпроси по отношение на обхват, визия, функция и т.н. на обекта. Според нас опцията на законовата основа за даване на строително разрешение при наличие само на идеен проект не е в интерес на възложителите и потребителите на продукта от строителството. Това изменение беше наложено от строителната гилдия със сила, за да своеволничи при строителството. Така възложителя получава бързо и евтино строително разрешение, което му излиза през носа по време на строителството – той започва строителство без да има ясна представа за това какво ще получи в краен резултата, за какво и колко ще плати. В техническата фаза (технически проект) се допълват технически елементи, но не се проектират детайли. В работна фаза (работен проект) се проектира до най-малките подробности и детайли. Един обект може да се построи въз основа на проект в техническа фаза когато се използват модулни системи на строителство, за които производителя предоставя технически детайли.
Искаме да се спрем най-напред върху смисъла на инвестиционното проектиране – защо се прави то и кому е нужно?
От една страна нуждата от проектиране на всичко, което искаме да изградим физически, е свързана с необходимостта да добием яснота за това, което искаме да създадем – да начертаем, да обрисуваме визията му, как конкретно ще се осъществи функцията му, да обследваме до най-малки детайли не само целия процес, който ще изпълнява то, но и техническия и технологичен процес, по който ще го изградим. След това идва необходимостта от това да изчислим дали това, което искаме, може да издържи на натоварванията, чрез които ще му въздейства околната среда и самата му експлоатация. И не на последно място, да определим каква ще бъде неговата стойност – колко ще ни струва изграждането му. Това е най-общо казано. Този процес не е случаен. Много хора са опитвали да изградят нещо без проект. Не е невъзможно, но изисква много ресурси и свободно време. Малко са гениите като Тесла, които „виждат“ нещата, които искат да изградят и не се нуждаят от предварителното им проектиране. За повечето от нас желаното съществува само като една неясна идея, дори специфична визия, но нямаме нужните знания за технологията на изпълнението й. Аз лично съм правил няколко неща без проект, следвайки само идеята си и съм видял колко много детайли излизат при реализацията, които променят пътя на изпълнението и понякога променят цялата концепция на това, което изграждам. В процеса има много малки камъчета, които могат да обърнат колата. Поради тази причина, опитът на всички, които са градили във времето е събран в една доста широкообхватна наука за строителството, която си има своите специалности и специфики. И тази наука, изучена в университетите и проверена в практиката, се прилага от проектантите в инвестиционното проектиране.
Кому е нужно проектирането?
Ако попитате един строител нужни ли са му проекти, той най-вероятно ще ви отговори, че не са му нужни, но няма как – законът ги изисква. Това е причината за омаловажаването на проектантския труд в последните години. Преди няколко години се въртеше една крилата фраза, която се приписваше като девиз на една от най-големите строителни компании у нас: „Ако след третото събаряне нещо не е наред, значи имаме проблем“. Това означава няколко неща. Първото е това, за което говорихме преди малко, че има много препъни-камъчета. Второто е, че строителите в много случаи използват не особено компетентни работници. Не искам да кажа, че са некомпетентни в зидарията, шпахловката или в конкретната си професия. Некомпетентни са в принципите и функциите на това, което изграждат. Със сигурност ще чуете и обратното от строителите за проектантите, което, за съжаление, в някои случаи е напълно оправдано. Това е общ проблем в цялата ни страна. Но да се върнем на фразата. Трето, това означава, че строителя ще получи за изпълнението пари, които ще му позволят с печалба да изгради три пъти обекта. Именно поради тази причина има такъв голям натиск от страна на строителните предприемачи да омаловажат и унижат работата на проектантите, поради тази причина беше прието изменението на ЗУТ, че може да се получи строително разрешение само с идеен проект. За да няма инвеститора ясна представа за това колко ще му струва обекта, за да може строителя произволно да определя технологии, материали, доставки, цени. Поради тази причина строителите предлагат заедно с изпълнение на обекта да направят и проектирането и надзора. Формално погладнато от законова гледна точка е забранено тези три длъжности да се изпълняват от едно и също лице и това си има естествените основания, които са в полза на инвеститора, както и на качеството на изработката. Реално няма проблем да имаш три фирми с различен предмет на дейност, дори да го организираш така, че да не сте свързани лица. И инвеститорът, понеже му е удобно да работи само с един изпълнител, а не да се разправя с проектанти, с надзор, че и със строител, се хваща на въдицата. И никога не разбира колко би могъл да му струва този обект защото няма коректив, няма с какво да го сравни. Защото проектантската работа обслужва най-вече инвеститора. Проекта създава от една страна техническа и технологична обезпеченост на процеса на изграждане – в него са описани, изчислени и дадени всички технически характеристики и процеси, необходими за изграждането, които са необходими на изпълнителя, но от друга страна, въз основа на всичката тази детайлна информация, се изработва и количествена и стойностна сметка, които са силен коз в ръцете на инвеститора. Така той може да прецени до каква степен оферираната цена от изпълнителя е адекватна, може да организира търг за изпълнението на обекта, може да контролира самото изпълнение и разходите си. А като не иска да се разправя с отделни лица в инвестиционния процес, може да си наеме наистина независима консултанстка фирма, която да свърши това вместо него – със сигурност ще му излезе по-евтино отколкото да контактува единствено с изпълнителя. В тези процеси проектантът е най-близкият консултант на инвеститора, защото е този, който от началото живее с идеята на инвеститора, пресъздал я е в техническа документация, готова за изпълнение. Да, понякога по време на строителството се извършват промени – било по желание на инвеститора, било от изменения на нормативната база, било поради други причини, но те трябва да стават по волята на инвеститора, консултирана с проектанта по отношение на приложимостта й.

Инфраструктурни проекти
Под инфраструктурни проекти се разбират всички проекти, касаещи наземното и подземно строителство – магистрали, пътища, улици, площади, паркинги, пътни връзки, уширения, светофари и други сигнализационни уредби, канали, електропроводи, водопроводи, топлопроводи, телефонни и интернет комуникации, преносни линии и др.

Устройствени планове. Подробни устройствени планове – ПУП
Това са така наречените регулационни (и застроителни) планове – могат да бъдат само едното или и двете. На скиците ще ги различите по цвета на линиите – червени и сини. С черно са нанесени кадастралните граници и, в чести случаи, елементите на топографията – бордюри, слогове, подпорни стени, шахти и т.н.
Регулационните планове са част от устройствените планове и имат особен характер. От една страна те определят за какво ще се използва тази територия и как ще се застроява. За това се наричат и регулационни – защото регулират режима на използване на територията – един чудесен принцип, който ако се прилага качествено, може да донесе само спокойствие и нормални хигиенни условия в урбанизираните територии. По-високото ниво на устройствените планове са общите устройствени планове, в които се определя как ще се използва територията на цялото населено място. Въобще устройствените планове определят в интерес на общността, живееща в определено населено място къде ще са транспортните комуникации, зоните за почивка, зелените пространства, спортните комплекси, заводите, къде – пречиствателните станции, къде – шумните и замърсяващи производства. И ако се спазват принципите, заложени в тях, няма под прозореца на спалнята ви да тракат по цяла нощ машините на съседния шивашки цех или да форсират автомобилите на авторемонтната работилница. Устройствените планове определят и начина на застрояване – в този район дали ще има само ниски сгради – един китен и красив комплекс от къщи с дворове или ще има високоетажни сгради, които няма да допускат кой знае колко слънце в отсрещните сгради (но в централните райони на големите градове всички се съгласяват да живеят при такива условия заради „удобството“ да са в центъра). Дали сградата ви да е на 3-5-10 m от съседния имот или ще е залепена за съседната на имотната граница. И пак нещата опират до нормативите и спазването им.
Друга страна на регулационните планове касае имотните граници. Нещата тръгват от там, че за някои мероприятия, които са в интерес на цялото население на урбанизираната територия, е необходимо да се засегнат интересите на някои собственици. Например за прокарването на улица през някоя част на населеното място, където или старата улица е отесняла за новите потоци МПС, или въобще няма възможност за достъп до определени имоти, се налага изменението на ширината на старата или прекарване на нова улица. Тогава новото трасе засяга части от имотите, през които преминава. Или в случаите, останали като наследство от плановете, процедирани по старите принципи за изправяне на имотните граници, или когато се налага възстановяване на имоти по стари планове и др. В този случай се засягат части от съседни имоти във вътрешнокварталното пространство. И в двата случая регулационната линия пресича имота по кадастралната карта, т.е. отделя част от него подлежаща било за отчуждаване, било за замяна или приобщаване към съседен имот. В тези случаи самият регулационен план не решава имотните отношения. С одобряването на регулационния план се създава само задължителна законова рамка за уреждането на имотните отношения. Одобряването му става след обявяване на всички заинтересувани страни като им се дава време и възможност да се съгласят с предложените изменения или да възразят срещу тях. Това е времето, когато може и трябва да се запознаете с предложения за одобрение план, ако той засяга ваш имот, и да заявите становището си по предложението. След удовлетворяване на всички законови искания и възражения, регулационния (и застроителен) план влиза в сила. След влизането в сила на плана, той става задължителен за всички засегнати страни и не може да се изменя поне за 5 години. Но това не означава, че имота ви, засегнат от улицата или дворищната регулация вече не е ваш. Означава само, че общината или съседа ви, не може да започне да извършва строителство без да е купил от вас тази част от имота ви. Чак когато стане разплащането, тогава имотът става собственост на съответния приобретател. Същото важи и за вас, ако към имота ви по регулация се придава част от съседен имот. Обикновено изменението от подобен характер на регулационните планове се следва от изменение на кадастралните карти, за да се приведат в съответствие.
Подробните устройствени планове са няколко вида – само за улична регулация (ПУР), улична и имотна регулация (ПР), улична и имотна регулация с определяне на застройката (ПРЗ), регулация, застройка и силуети на сградите по улицата – работни устройствени планове (РУП), працеларни планове (ПП). Първите четири вида се изработвата за урбанизираните територии и се различават по обхвата си – ПУР засягат само уличното трасе и съседните нему имоти. В тях не се коментира режима на високото строителство. ПР обхващат улиците и стоящите между тях квартали. В ПРЗ към ПР се добавя и вида и характера на разрешената застройка в кварталите, А РУП е ПРЗ с изследване на зависимостите между осветяването и етажността на сградите, и съответствието на на предлаганата застройка със специфичните изисквания на нормативната уредба – изработват се при сложни застроителни ситуации, когато е необходимо доказването на ситуационни и височинни критични елементи на застройката. Парцеларните планове се изработвт за трасетата на линейни обекти като пътища, водопроводи, паропроводи, оптични и кабелни трасета и др. извън урбанизираните територии – с тях се опрадалят засегнатите от трасето и сервитута му имоти или части от тях, които подлежат на отчуждаване за изграждане на трасето или за учредяване на вещни права и тежести върху тях.

Геодезическо заснемане
Гедезическото заснемане е процес на измерване на място на различни елементи на земната повърхност. Извършва се с най-различни технически средства – от обикновената ролетка до най-високо технологични съвременни средства като GPS приемници, роботизирани тотални станции (компютъризирани комбинирани ъгломерни и далекомерни инструменти), пространствено сканиране чрез лазерни скенери и фотограметрични снимки (специални фотографски снимки),
Геодезически заснемания могат да се правят за много и разбични цели: за нанасяне на новоизградени сгради, съоръжения и елементи на техническата инфраструктура в кадастралната карта и снабдяване с удостоверение за приемателна комисия на обекта; за създаване на основа за проектиране на всички видове обекти, разположени върху или под земната повърхност; за определяне на деформации на сгради и съоръжения в процеса на тяхната експлоатация; за нанасяне на пропуснати или несъществували елементи по време на предишни заснемания; за създаване на основа за проектиране или изменение на устройствени планове за определена територия; за изработване на теренни цифрови модели и профили на площадки, реки, язовири и много други.
Ние разполагаме с всички изброени по-горе технически средства и извършваме всички видове геодезически заснемания.

Трасиране на имотни граници, строителни линии, оси на сгради и т.н.
Трасирането на имотни граници, или както често го наричат – „забиване на колчета“ е процес, при който границите и точките, които ги определят от плана, се пренасят върху терена и там, на място се обозначават с някакви трайни елементи – дървени колчета, гранични блокове или знаци, оградни колове и въобще всякакъв вид материални елементи, подходящи за случая. Когато става въпрос за изменена кадастрална карта в следствие на делба, обединение, или просто собственикът иска да види къде точно на терена са неговите граници. Тук има една особеност, която хората често неглижират – обикновено някоя имотна граница е доста стара – родителите ни още са били съгласни тя да преминава по ей този слог – и ние знаем, че тя е там. Но имало някога кадастрален план, на който тя е била отразена. После някой взел плана и от него направил кадастрална карта, сменили се два – три пъти официалните координатни системи, в които се поддържат плановете и картите, случили се още много други неща и в кадастралната карта тази граница вече не е там, където си мислим, че е. За съжаление, обаче, документите, които притежаваме са именно не за мястото, което притежаваме на терена, а за онези линийки, които са начертани в кадастралната карта. И когато стане спор или друго събитие изведнъж се оказва, че нещо не е наред.
Много често срещан в практиката ни проблем: Човека си купува имот. Отишъл на място, бабата му показала с широк жест на ръката – е-е-ей тук е мястото, показала му и надлежно оформени скица и нотариален акт, стисналите си ръцете и изповядали сделката. И човекът идва щастлив с новия си имот и ни моли да го трасираме, за да си го огради. Отиваме на място и усмивката започва да се стопява, че се и превръща в грозна гневна гримаса – имотът съвсем не е там, където го е показала бабата – не е тучната зелена ливада до рекичката, а камънака на 100 m от нея. И започват разправиите. В много от тези случаи даже бабата не е виновна, защото нейният имот винаги е бил там, където го е показала, но по време на изработването на картата на възстановените имоти в земеделските земи (КВС), нещо е станало и са я сложили малко по-встрани. След това бабата не е отишла на задължителното трасиране след одобряването на картата, но се е подписала на протокола и съвсем законосъобразно е получила далечния имот. Имаме много такива тъжни истории в практиката си и за това съветваме всеки, който реши да купува имот, преди това да се обърне към колега, за да види наистина ли е там имота, който купува.
Трасиране се извършва също и на проектните граници и нива на новопроектирани сгради, конструктивните оси на новопроектирани сгради и съоръжения и въобще на всеки елемент, който е проектиран „на хартия“ и е необходимо да се определи неговото бъдещо положение на място, върху, под или над земната повърхност.
Трасирането от всички видове се извършва с GPS приемник или тотална станция от наши специалисти.

Кадастрална карта, кадастрален план. Кадастър
Кадастърът е най-общо казано информационна система за собствеността. Създаден е в древни времена като описание на собствеността и качествата на земята с цел определяне на данъците, които съответния владетел е събирал. В по-старите графични кадастрални планове има много повече и подробна информация и за различни топографски елементи – слогове, подпорни стени, кладенци и др., елементи на техническите инфраструктури на градската среда – шахти, водовземни хидранти, светофари, бордюрни линии и др. Графичната част на сегашната кадастралната карта не поддържа тази детайлна информация – в нея има само граници на имотите, сградите и самостоятелни обекти, заедно с техните идентификатори.
По принцип смисъла на понятията кадастрален план и кадастрална карта е почти идентичен. От гледна точка на потребителите, разликата е в това, че кадастралните планове могат да са много стари и се поддържат от общинската администрация. След приемането на закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) през 2001 г. започна изработването и поддържането на кадастралните карти за някои територии на страната. До момента този процес не е завършен и в страната ни едновременно функционират и кадастралните планове за местата, където няма изработена и приета кадастрална карта, и кадастрални карти, които се поддържат от службите на Агенцията по геодезия и кадастър. След завършването на процеса на създаване на кадастралната карта за цялата територия на страната, ще има само кадастрална карта.
Кадстралната карта има две части – графична и текстова. Същото важи и за кадастралните планове, като при тях графичната информация е по-богата защото в нея има много елементи на топографията, а текстовата – по-бедна защото в разписните книги към кадастралните планове се съдържа информация, когато я има изобщо, за името на собственика и документа му за собственост.
Графичната част на кадастралната карта се състои от площни обекти, които се наричат поземлени имоти, сгради и самостоятелни обекти в сградите (апартаменти, етажна собственост, гаражи, магазини и др.). Всички тези площни обекти са оградени от контурни линии, които представляват границите на собственост. Те могат да бъдат материализирани – когато границата преминава по съществуващи на място обекти (огради, стени на сгради и други) или нематериализирани – когато границата е създадена в следствие на одобрен регулационен план, делба на имот и други, т.е. границата е все още както се казва „на хартия“, но не е изграден физически обект, който да я представлява на терена. Всеки площен обект в кадастралната карта има уникален за страната идентификатор, който се състои от поредица от цифри, разделени от точки в групи. Първата група от ляво на дясно е идентификатора на населеното място, в землището на което се намира обекта. Това е петцифрен код, съответстваш на единния класификатор на административно-териториалните и териториални единици за страната ЕКАТТЕ, поддържан от Националния статистически институт. Втората група е трицифрен код, означаващ кадастарлния район, в който попада обекта. Третата група е четирицифрен код, идентифициращ номера на поземления имот, представляващ обекта. Може в идентификатора да липсва в ред от дясно на ляво някоя от групите, които изреждаме по-нататък. Следващата група е двуцифрен код за обозначение на постройка в поземления имот. Последната група е идентификатора на самостоятелен обект в съответната постройка – магазин, гараж, апартамент и т.н. Т.е. ако обекта е самостоятелен обект в сграда, идентификатора ще има всички описани горе групи, ако е сграда, ще липсва най-дясната група за самостоятелен обект. Ако е поземлен имот, ще липсват двете най-десни групи – за самостоятелен обект и за сграда.
Текстовата част на кадастралната карта се състои от информация за собствеността (собственик/ци, документи, удостоверяващи собствеността, издател на документите и т.н.), качествата на обработваемата земя (категория на земята), предназначението на имота от гледна точка на устройственото планиране, принадлежността на имота към съответния национален позомлен фонд, картни координати на точките, определящи границите на имота, вида и начина на материализиране на тези граници, координати и точност на определяне на точките от опорната геодезическа мрежа, от която се извършват геодезическите измервания и трасиране на загубени или новопроектирани имотни граници. В някои случаи, вероятно заради все още недостатъчна координация, в имотните партиди на агенцията по вписванията има допълнителни данни за имотите, които липсват в кадастралната карта.
Най-често срещаните процедури, които се налага да извършваме са за изменение на кадастралната карта – когато е необходимо да се отразят промени в следствие на делби, обединения на имоти, влезли в сила ПУП, продажби, решения на съда и много други причини. В този случай се изработва проект за изменение на кадастралната карта от нашите специалисти. Ако се налага, преди изработване на проекта за изменение на кадастралната карта, извършваме геодезическо заснемане на теренните елементи, което служи за основа на проекта. Друг предшестващ процес на изменението на кадастралната карта може да бъде изменение на регулационния план (ПУП), когато имотът се намира в урбанизирана територия, което също извършваме.